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索引號: 686175779-202112-327849 主題分類: 公示公告
發布機構: 昆明市自然資源和規劃局 發布日期: 2021-12-15 16:33
名 稱: 昆明市自然資源和規劃局關于公布《昆明市主城區標定地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價制訂成果》聽證會報告的公告(第3號)

昆明市自然資源和規劃局關于公布《昆明市主城區標定地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價制訂成果》聽證會報告的公告(第3號)

發布時間:2021-12-15 16:33 瀏覽次數:133
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關于《昆明市主城區標定地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價制訂成果》的聽證報告已經昆明市司法局審查,根據《昆明市人民政府重大決策聽證制度實施細則》,現將聽證報告予以公布。需要了解聽證會其他有關情況的,可以與該征求意見稿起草單位聯系。

附:關于《昆明市主城區標定地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價制訂成果》聽證會聽證報告


昆明市自然資源和規劃局

2021年12月15日

聯系人及電話:羅亞虹 63184166


附件:


昆明市自然資源和規劃局《昆明市主城區標定地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價制訂成果》聽證會聽證報告


為保障人民群眾的知情權、表達權、參與權、監督權,廣泛聽取意見,根據《自然資源聽證規定》、《云南省人民政府重大決策聽證事項實施辦法》和《昆明市人民政府重大決策聽證實施細則》等相關規定,2021年12月8日,昆明市自然資源和規劃局在市級行政中心4號樓514會議室舉行了《昆明市主城區標定地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價制訂成果》聽證會,聽取社會公眾意見和建議,現將聽證會情況報告如下:

一、 聽證事由 

對《昆明市主城區標定地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價》制訂成果進行聽證,聽取社會各方面的意見和建議。

二、 聽證會舉行的時間、地點

聽證會于2021年12月8日(星期三)下午14點至17點在昆明市自然資源和規劃局(市級行政中心4號樓)514會議室舉行。

三、 聽證主持人、聽證委員、決策發言人、聽證監察人、聽證記錄人、聽證代表基本情況

本次聽證會有聽證主持人1人,聽證委員3人,決策發言人1人,聽證監察人1人,記錄員1人,聽證代表21人。經核實,實際參加人員共26人,其中聽證委員3人,聽證代表20人,旁聽人員0人,代理委托4人,請假1人,符合《昆明市人民政府重大決策聽證制度實施細則》的規定,參加人員符合相關的規定。

(一)聽證主持人(1人)

段文華(昆明市自然資源和規劃局副局長)

(二)聽證委員(3人)

段文華(昆明市自然資源和規劃局副局長)

唐永紅(昆明市自然資源和規劃局副局長)

楊玉瓊(昆明市自然資源和規劃局四級調研員)

(三)決策發言人(1人)

趙 芳(昆明市自然資源和規劃局自然資源開發利用和權益處處長)

(四)聽證監察人(1人)

李煜敏(市司法局立法處副處長)

(五)聽證記錄人(1人)

楊  偉(云奕速記公司工作人員)

(六)聽證代表(21人)

李  斌(市人大城環委市政協委員)(請假)

陳  敏(市人大農業農村委副主任委員)

張  騫(市政協人口資源環境和城鄉建設委員會副主任)

王雪飛(市發展和改革委員會工作人員) 

馬毅航(市住房和城鄉建設局副處長 )

陳興衛(市林業和草原局四級調研員)

王  力(市農業農村局政策改革處處長)

姚麗仙(陽宗海管委會國土分局副局長)

丘世明(經開區規劃建設局工作人員)

馬小玉(官渡區自然資源局科員)

李衛華(呈貢區自然資源局二級主任科員)

尹雪蓮(洛羊街道大新冊村82號群眾)

王  瑞(五華區自然資源局科長)

周麗娟(度假區規劃建設局副局長)

李明陽(盤龍區自然資源局科長)

張黎黎(高新區規劃建設局科長)

方鈺海(五華區西翥街道辦事處陡坡社區香桿箐小組)

楊梓馨(空港經濟區國土局利用科副科長)

李  瑜(大成昆明律師事務所律師)

郎  鐘(西山區自然資源局科長)

姜  宇(昆明正中土地評估有限責任公司總經理)

四、 各方聽證代表提出的的主要觀點、理由、意見和建議

各聽證代表對《昆明市主城區標定地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價制訂成果》提出了以下意見:

(一)三個公示地價成果均涉及部分

1. 本次三個公示地價體系成果聽證資料準備充分、程序完備,但是工作依據中的法律、法規、條例、技術依據及文件依據等方面有描述不規范或歸類不合理等問題。

2. 標定地價、集體建設用地基準地價部分地價成果是否含地下空間和地下隱蔽工程設施(地下設施、管線和管網)等部分,同時農村部分的農用地區域也會存在設施穿過地塊、租借地塊的情況,是否考慮相關設施的價值和影響。

3. 三個公示地價體系成果均缺乏完整的宗地地價評估涉及的修正體系。

4. 各類地價最后的價格由誰決定?

(二)標定地價

5. 呈貢區、陽宗海風景區部分標準宗地的信息采集有誤;盤龍區標定地價中的標準宗地Z-059在盤龍區,但是標定區域跨了五華區和盤龍區。

6. 標定地價報告中,建設用地部分的的特殊用地中應該包含宗教場所用地,同時理清干渠、支渠等地類的關系。

7. 補充標定地價與現行基準地價之間的關系。

(三)集體建設用地基準地價

8. 集體建設用地在征求意見稿中第18頁圖上工作程序有分類區,在聽證稿中卻被刪除了。

9. 少部分區域集體建設用地價格目前高于現行的國有建設用地基準地價。

10. 陽宗海風景名勝區的七甸街道辦事處部分,征求意見稿和聽證稿不一樣,建議將七甸街道統一為一個級別。

(四)農用地基準地價

11. 宜良縣湯池街道、澄江市陽宗鎮等說法不嚴密,統一均屬于陽宗海風景區;五華區涉及的飛地部分“西翥飛富民”的說法不合理,該區域均屬于西翥街道辦事處。

12. 林地的價格和征地區片價中的林地補償有何區別;昆明市在林地管理保護中分為1-4級,其中可用的基本為3-4級,需要考慮林地保護因素;建議林地的價格和耕地同一個價格,可以促進鄉村振興。

13. 由于農用地種植糧食作物較少,種植蔬菜和花卉的情況較多,建議耕地設定的作物類型應該考慮蔬菜和花卉。

14. 農用地基準地價為何只做了耕地、園地、林地三種地類,其他農用地未涵蓋,沒有參考體系。

五、 決策發言人的陳述和答辯

(一)決策發言人的陳述

1. 工作背景與制訂依據

國務院在《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)中要求:“市、縣人民政府要依法定期確定、公布當地的基準地價和標定地價,切實加強地價管理。在原國土資源部印發《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規〔2016〕20號)及云南省自然資源廳文件《云南省自然資源廳關于推進和規范自然資源評價評估有關工作的通知(云自然資利用〔2019〕615號 )》、《云南省自然資源廳關于加快推進公示地價體系建設的通知》(云自然資利用(2020)621號)文件中,要求加快實現城鄉基準地價、標定地價全覆蓋,城鄉基準地價部分包含了城鎮國有建設用地、集體建設用地、農用地基準地價等。根據昆明市政府關于對《昆明市自然資源和規劃局關于同意開展“城鎮標定地價、集體建設用地和農用地基準地價制訂”工作的請示(昆自然資規請〔2020〕386號)》的批示意見,我局開展了昆明市主城區城鎮標定地價、集體建設用地和農用地基準地價制訂工作。

2. 基本情況

我市標定地價體系建設、集體建設用地基準地價、農用地基準地價制訂等三項工作于2021年9月開始,經過周密組織、技術準備、方案確定、資料收集、測算、圖件編制、報告撰寫等工作,現已按照相關技術規程規定編制完成,并于2021年11月16日組織10區自然資源局相關人員對成果進行了初步審查,根據會議提出的意見及建議對成果進行了完善,于2021年11月26日在昆明市人民政府組織下召開了意見征詢會,成果完善后三項工作均已形成各項價格體系成果。

3. 目的與意義

(1)標定地價

標定地價工作的意義主要體現在以下幾個方面:

一是標定地價體系的建設可以完善我市公示地價體系,構建由基準地價體系、地價動態監測體系和標定地價公示體系組成的“三位一體”公示地價體系。

二是可以為國有土地使用權出讓評估提供參考依據,為政府進行土地管理及制定宏觀政策提供參考,有利于進一步規范房地產市場交易主體的行為,落實地價政策。

三是標定地價成果的公示可促進土地市場價格水平信息公開,建立公平、公開地產市場。

(2)集體建設用地基準地價

一是保護農民集體土地財產價值的實現,為集體建設用地入市提供價值參考和依據。按照《土地管理法》明確規定了集體經營性建設用地入市流轉,并規定了新的入市流轉條件。開展農村集體建設用地基準地價評估工作是推動農村產權制度改革,加強農村集體土地管理,規范農村集體建設用地使用權流轉市場秩序,維護土地所有者和土地使用者合法權益的重要基準性工作。

二是推動農村城鎮化進程,集體建設用地的流轉,是我國城鎮化發展的必然要求。土地置換使農村居民向中小城鎮集聚,推動了農村城鎮化的進程。

(3)農用地基準地價

農用地基準地價制訂工作的完成,將為農用地流轉、基本農田保護等政府管理提供土地質量差異(土地級別)依據,為農用地使用權承包、出租、抵押等價值評估提供參考依據,為下一步自然資源資產核算及資產負債表的編制提供價格基礎。同時制訂農用地基準地價,對于實現土地所有權、承包權、經營權“三權分置”產權制度改革和鄉村振興,以及推進昆明市建設農村“三資”(農村集體資金、農村集體資產和農村集體資源)平臺建設工作等方面均具有助推作用。

4. 主要內容

本次三項工作的工作范圍為昆明市主城五區、三個國家級開發(度假)區、陽宗海風景區和空港經濟區。

(1)標定地價

2021年昆明市主城區國有建設用地標定地價體系建設工作范圍64886公頃在均區域基礎上劃分了772個標定區域,覆蓋面積為22053.0443公頃,在標準區域內按照土地條件、土地利用狀況等特征具有代表性,且利用狀況相對穩定,地價水平能夠起示范和比較標準作用的原則確定了標準宗地772個,分別對每一宗標準宗地按地面價和樓面價進行了地價評估。

其中商業服務業標準宗地198個,居住標準宗地308個(其中保障性住房標準宗地18宗),商住混合標準宗地34個,公共管理與公共服務標準宗地82個,公用設施標準宗地22個,倉儲標準宗地30個,工礦標準宗地57個,交通運輸標準宗地24個,綠地與開敞空間標準宗地17個。

(2)集體建設用地基準地價

2021年昆明市集體建設用地定級及基準地價工作范圍370088公頃,商服用地、宅基地、公共管理與公共服務用地共分6個土地級別,工業用地劃分了5個級別,各級別分別測算了不同地價內涵下的基準地價。為貫徹落實國家鄉村振興政策落實,推動農業一二三產業融合發展,實現農業與產品加工、觀光休閑、文化創意、健康養老等業態的融合發展,本次集體建設用地基準地價結合《關于保障和規范農村一二三產業融合發展用地的通知》,細分了產業融合發展新業態用地的預期效益及政策引導鼓勵力度,進行相關系數賦值得出的細分產業用地類設定導向修正系數。同時,為今后集體建設用地采取靈活多樣的方式入市,本次基準地價成果同時制定了租賃價格、工業用地彈性出讓年期價格。

(3)農用地基準地價

2021年昆明市主城農用地基準地價工作對象主要為耕地、園地、林地三種用地類型,其中耕地48975.7080公頃,園地17493.4702公頃,林地188011.3563公頃。其中耕地劃分為4個級別,園地和林地劃分為3個級別。耕地、園地、林地均測算了承包經營權價格,按照《自然資源價格評估通則》和《農村集體土地定級與估計技術指南》,耕地土地權利類型增加了經營權出租價格。本次昆明市主城區農用地不同用途級別基準地價在3.6萬元/畝-10.54萬元/畝之間,其中耕地的價格最高,園地次之,林地最低。

(二)決策發言人的答辯

就各位聽證代表提到的問題進行以下答辯:

1. 三個地價成果工作依據問題。各位聽證代表提到三個地價成果相關工作依據問題,下來我們做認真梳理,確保三個地價工作依據在有效性、時效性上能夠符合三個地價的成果,下來修改完善。

2. 地價成果是否含地下空間的問題。目前三個成果不含地下空間。2019年市政府公布實施的國有建設用地基準地價成果已包含地下空間開發利用基準地價成果,目前可滿足城市建設需求。國有農用地工作范圍主要是在主城區以外區域,目前不涉及地下空間的開發利用。下一步隨著城市的不斷發展,我局在后續基準地價成果更新中將根據實際情況做統籌考慮。

3. 我們的價格成果怎樣確定的問題。三個地價成果由技術單位按照國家相關技術規程開展工作,進行測算。成果經多輪征求意見、專家咨詢后報省自然資源廳驗收,經市政府批準后公布實施。

4. 聽證代表說標定地價部分標準宗地信息不對稱的問題,主要提到了呈貢和盤龍,下來這兩個區域標定地價信息我們再做進一步的核對。

5. 國有農用地主要是有耕地、農用地、園地,其他地類沒有進行單獨的價格測算,因為目前現有農用地90%以上都是上述三類地類,在成果中也考慮到了此類用地,專門對其他類型用地制定了價格修正系數,可通過修正系數來測算此類用地基準地價。

6. 部分集體建設用地價格高于國有建設用地,下來我們跟技術單位再做進一步的核實。

六、 對聽證情況的評說,包括對擬做出決策的贊同意見、反對意見、其他意見及其主要理由做出客觀歸納和總結

《昆明市主城區標定地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價制訂成果》聽證會,聽證代表20人,均發表了意見和建議,總結歸納以后主要有以下幾點:

(一)肯定意見:本次三個公示地價體系成果聽證資料準備充分、程序完備,待完善相關成果,按照程序上報各級主管部門合格后,盡快實施。

(二)建議完善并規范相關工作依據、技術依據及涉及行政區域等地方的歸類和描述問題。

(三)再次核實部分標準宗地及其他信息采集有誤的地方,進行修改完善。

(四)注意銜接城鎮標定地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價與現行的征地區片地價、城鎮基準地價等多項地價之間的關系。

七、 對聽證代表意見建議的采納情況及理由

(一)三個公示地價成果均涉及部分

1. 本次三個公示地價體系成果聽證資料準備充分、程序完備,但是工作依據法律、法規、條例依據、技術依據、文件依據等方面有描述不規范或歸類錯誤等問題。

采納該意見。會后將就本次涉及的工作依據、相關法律法規等不規范問題,進行歸類、統一并針對性梳理,確保完善后的工作依據能夠充分支撐當前三個公示地價體系成果。

2. 標定地價、集體建設用地基準地價部分地價成果是否含地下空間和地下隱蔽工程設施(地下設施、管線和管網)等部分,同時農村部分的農用地區域也會存在設施穿過地塊、租借地塊的情況,是否考慮相關設施的價值和影響。

不采納。目前三個公示地價體系成果在地價內涵定義中均不含地下空間。首先,農用地基準地價項目針對范圍主要是在昆明市主城區以外區域,農用地基準地價日常應用中主要為承包經營流轉制定價格參考依據,幾乎不會涉及地下空間使用權,因此地下空間使用權價格目前暫時未指定,尤其是農用地基準地價項目主要是為下一步的自然資源資產負債表中的資產量核算做技術測算的支撐依據;其次,目前集體建設用地基準地價項目成果針對范圍主要也是在主城區范圍以外區域,主城區范圍以內會存在少部分集體建設用地,該項目為首次制定,且目前暫無地下空間使用權出讓及流轉的需求,故也未包含地下空間使用權基準地價,若后續有需求,則補充該項價格類型;最后,標定地價主要是在國有建設用地范圍內,主城區標定地價體系成果是可以覆蓋的,在2019年已經公布實施的城鎮基準地價體系成果中已經包含地下空間使用權價格,在主城區標定地價體系成果中,若后續有需求,則相應將補充該項價格類型。

3. 三個公示地價體系成果均缺乏完整的宗地地價評估涉及的修正體系。

采納該意見。在完整的技術報告、工作報告中,根據技術規程,該部分已經完善。

4. 各類地價最后的價格由誰決定?

本次三個公示地價體系成果是按照相關技術規范和程序要求,目前是處于聽證階段,聽證結束后需進行專家咨詢論證,論證后報昆明市政府進行研究確定。因昆明市是省會城市,主城區三個公示地價體系成果需報云南省自然資源廳組織驗收,驗收通過后,報昆明市政府批準后公布實施,主城區三個公示地價體系成果主要是依據相關法律法規要求以及技術規范進行評估測算出來的,技術路線上合理可行,程序上合法依規。

(二)標定地價

5. 呈貢區、陽宗海風景區部分標準宗地的信息采集有誤;盤龍區標定地價中的標準宗地Z-1059在盤龍區,但是標定區域跨了五華區和盤龍區。

采納該意見。會后將就對相關信息進行核對完善,對這兩個區域標定地價信息做進一步核對、修改。

6. 標定地價報告中,建設用地部分的的特殊用地中應該包含宗教場所用地,同時理清干渠、支渠的關系。

采納該意見。會后根據最新用地分類相關規范的描述進行核對,并及時進行修改完善。

7. 補充標定地價應與現行基準地價之間的關系。

采納該意見。關于標定地價應與現行基準地價關系進行補充這個問題,因目前該文本為初步成果,屬于工作報告的形式,后續技術報告將完善相關內容,對其對應關系也會有一個詳盡的描述。

(三)集體建設用地基準地價

8. 集體建設用地在征求意見稿中第18頁圖上工作程序有分類區的,在聽證稿中卻被刪除了。

不采納該意見。因這次是主城區總體納入工作范圍進行統一定級,就不存在先分類區后定級的過程,所以在這次做出相應的調整,刪除之前一稿圖框前面作為土地分類區的一列圖框。

9. 少部分區域集體建設用地價格目前高于現行的國有建設用地基準地價。

采納該意見。已針對這些區域各類用地集體建設用地基準地價測算過程中的估價因素及相關參數進行調整;同時根據集體經濟組織和相關部門意見及建議,調整局部級別區域。保證同區域集體建設用地基準地價不高于現行國有城鎮基準地價成果體系。

10. 陽宗海風景名勝區的七甸街道辦事處部分,征求意見稿和聽證稿不一樣,建議將七甸街道統一為一個級別。

采納該意見。本次七甸街道區域主要分布在四級,因上次將陽宗鎮納入工作范圍并重新進行定級測算后,對該區域局部級別進行了調整。在沒有明顯質量差異的前提下,在級別劃分上盡量不突破社區和街道,同時在理論測算定級的基礎上技術單位也要充分考慮集體經濟組織的接受程度,并與相關管理政策導向銜接,所以本次在充分吸取集體經濟組織意見和建議的基礎上,對七甸街道的局部區片進行級別上的細微調整。

(四)農用地基準地價

11. 宜良縣湯池街道、澄江市陽宗鎮等說法不嚴密,統一均屬于陽宗海風景區;五華區涉及的飛地部分“西翥飛富民”的說法不合理,該區域均屬于西翥街道辦事處。

采納該意見。宜良縣湯池街道、澄江市陽宗鎮統一為陽宗海風景區(湯池街道、陽宗鎮);五華區涉及的飛地部分屬于西翥街道,完善該說法改為“西翥街道”。

12. 林地的價格和征地區片價中的林地補償有何區別;昆明市在林地管理保護中分為1-4級,其中可用的基本為3-4級,需要考慮林地保護因素;建議林地的價格和耕地同一個價格,可以促進鄉村振興。

部分采納。(1)林地區片價與本次農用地價格的內涵不一樣,區片地價主要是給征地提供參考價格,農用地基準地價是內部流轉的價格。(2)本次根據森林資源管理一張圖,將林地保護等級作為定級因素之一,定級結果已經充分考慮了林地保護因素。(3)林地價格無法和耕地價格統一。從2020年的區片價來看,昆明市主城區不分地類統一價格,本次測算的農用地基準地價均有設定基準農作物,比如耕地設定的是蔬菜、小麥-玉米,林地設定的是松樹、杉樹等,從農用地經濟價值來看目前林地和耕地還存在一定的差距,兩者統一一個價格不可行。

13. 由于農用地種植糧食作物較少,種植蔬菜和花卉的情況較多,建議耕地設定的作物類型應該考慮蔬菜和花卉。

部分采納。耕地的作物中已經考慮蔬菜,花卉屬于經濟作物,與本次的技術規程不符,所以不考慮花卉。

14. 農用地基準地價為何只做了耕地、園地、林地三種地類,其他農用地未涵蓋,沒有參考體系。

不采納。本次農用地基準地價評估對象主要是耕地、園地、林地,其他農用地暫時沒有進行價格測算,目前根據主城區土地利用現狀來看,90%以上農用地均為以上3種地類,其他農用地可以參照技術文本中提到的相關修正系數,參考現有已制定的農用地基準地價進行修正。


昆明市自然資源和規劃局

2021年12月13日

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